Dienstag, 15. September 2015

Finanzierung - Laufzeit

Die Finanzierung steht, wir werden unseren Kredit zusammen mit unserem Partner der Südwestbank nun wie folgt aufbauen:

1) 2x KfW40 (bzw. L-Bank KfW40)
- 2x 50.000 Euro, zu 0,75%, 10 Jahre fest, 30 Jahre Laufzeit, 5 Jahre tilgungsfrei, Tilgungszuschuss für das KfW40 Haus mit 2 Wohneinheiten ist 12% = 12.000 Euro. Wir müssen also nur 88.000 Euro zurück bezahlen und machen hier die Tilgung am kleinsten, da der Zinssatz der niedrigste in unserer Finanzierung ist

2) "Wohnen mit Zukunft - Erneuerbare Energien"
- 40.000 Euro zu 0,75%, 10 Jahre fest, 20 Jahre Laufzeit, 1 Jahr tilgungsfrei

Den Rest haben wir gesplittet
3) 50% - 20 Jahre fest, MünchnerHypothekenBank (MHB), 3x Tilgungsänderung mgl.
4) 50% - 15 Jahre fest, Südwestbank Hauskredit, mehrmalige Tilgungsänderungen mgl.

Ursprünglich wollten wir einen Kredit über 25 Jahre, da die Zinsen ja gerade immer noch sehr niedrig sind. Wir haben aber hin und her gerechnet mit der von uns festgelegten monatlichen Belastung, dass wir mit dieser Aufteilung finanziell besser fahren (weniger Zinsen) und das Zinsrisiko relativ gering ist.

Tipp für den Vergleich unterschiedlicher Angebote:
Stellt euch die Zahlungsströme SELBST dar. Das, was ihr von den Banken bekommt ist so unübersichtlich, dass es kaum vergleichbar ist. Ich habe mir immer die mtl. Zahlungen für ein 5-Jahresfenster dargestellt. Zinsen+Tilgung eingetragen, die Restschulden eingetragen und deren Anschlussfinanzierung mit einem fiktiven Zinssatz weiter geführt. Die Banken rechnen IMMER mit dem GLEICHEN ZINSSATZ weiter, was in der aktuellen Zinstiefzeit eher unwahrscheinlich ist. Aber wir wollten uns das vor Augen führen. Es lohnt sich in jedem Fall eine Gesamtkostenrechnung bis zur kompletten Volltilgung des Darlehens aufzustellen! Davon haben wir dann das Optimum genommen.

Link zu Baufinanzierungsrechner
Baufinanzierungsrechner gibt es viele, einfach googeln. Der baufi24 bot mir eine gute Übersicht, die Möglichkeit Sondertilgungen zu berücksichtigen und die Restschulden anzuzeigen

Link zu Zinsbindungsrechner
Mit einem solchen Rechner haben wir uns das Zinsrisiko veranschaulicht. Deshalb sind wir von der 25er Laufzeit auf die 20er Laufzeit gewechselt mit 0,2% weniger Darlehenszins.

Bauspardarlehen vs. Bankdarlehen
Allgemein funktionier ein Bauspardarlehen so: Ich nehme ein Darlehen auf, dieses finanziere ich zu einem bestimmten Zinssatz (meist niedrigere Zinsen als ein "normales" Darlehen, aber ohne Tilgung). Parallel dazu bespare ich einen Bausparvertrag in der gleichen Höhe wie das Darlehen, hier je nach Anbieter 30-40% Ansparung (teilweise sind hier auch flexible Prozentsätze möglich). Nach der Ansparphase löse ich mit dem Bausparvertrag das Darlehen ab und bezahle die übrigen 60-70% zurück (meist mit hoher Tilgungsrate und wieder geringen Zinsen).

Vorteile Bauspardarlehen
  • Da die Bank durch die zusätzliche Ansparung eine gewisse Sicherheit hat und sich die Zinserträge durch die fehlende Tilgung nicht reduzieren (de facto also höher sind), sind die Zinsen oft niedriger
  • Die Belastung ist in den ersten Jahren durch die niedrigen Zinsen und die kleine Ansparung gering. 
  • Ein Bausparvertrag ist oft recht flexibel, wenn ich z.B. ein tilgbares Darlehen habe, dann habe ich ja am Ende der Ansparphase einen zu hohes Bauspardarlehen. Diesen Bausparvertrag kann ich dann teilen und kann so das Darlehen ablösen und den "abgetrennten" Bausparteil kann ich mir für spätere Investitionen aufheben. 
  • Ich kann den Bausparvertrag auch schneller besparen und das Darlehen früher ablösen, wenn der Vertrag zugeiteilt ist, die meisten Verträge haben aber eine Mindestlaufzeit von 7 Jahren.
Nachteile Bauspardarlehen
  • Abschlussgebühr über die Darlehenssumme von 1%
  • Meist keine Tilgung des Bauspardarlehens (ein tilgbares Darlehen bieten LBS+KSK), d.h. die Zinsen werden auf den kompletten Betrag gerechnet und reduzieren sich während der Ansparphase des Bausparvertrages nicht.
  • Bei tilgbaren Darlehen bleibt die Höhe des Bausparvertrages bestehen. 
  • Den Zeitpunkt für die Zuteilung kann ich vorher nicht genau berechnen, da dieser auch davon abhängt, wieviele neue Bausparer meine Bausparkasse hat. Dies ist bei bei längeren Sparphasen wie z.B. bei einer Immofinanzierung weniger das Problem.
  • Niedrige Zinsen auf das Bausparguthaben

Wir überlegen uns aber, dass wir einen Teil der Restschuld über Bausparverträge absichern. Aber da werden wir noch einen Vergleich anstellen zwischen lieber Sondertilgung oder lieber Bausparen.

Hier noch ein kleiner Nachtrag zum Vergleich Architekt vs. Bauträger
Für das Bauen mit einem Architekten sollte man mehr Kapital vor Baubeginn mitbringen als für das Bauen mit Bauträger. Wir hatten ja mit den Kosten für das Grundstück, der Steuer, den Notarkosten und noch einem kleinen Puffer gerechnet, aber das hat bei weitem nicht ausgereicht. Denn, eine Finanzierung will wohl überlegt sein, bzw. die Höhe des Kreditbetrages. Bevor ein Architekt nicht die genauen Mengen berechnet hat, kann die Kostenangabe nur ungenau sein. Die Kosten für die Leistungsphasen bis zur Mengenermittlung sollte man also haben, ebenso die Kosten für den Statiker. Eigentlich auch die Kosten für den HLS Planer, aber man kann auch Glück haben und die Rechnung kommt später. ;-) Das waren bei uns jetzt gut noch einmal mehrere Tausend Euro, die wir so nicht von Anfang an geplant hatten.

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